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Auswirkungen der Pandemie auf Mietverhältnisse: Prof. Dr. Martin Häublein im Interview

Interview der ista mit Prof. Dr. Häublein:

Als Dienstleister rund um Wohn- und Gewerbeimmobilien erreichen die ista in den letzten Wochen viele Anfragen von Eigentümern und Verwaltern zu den Auswirkungen der Pandemie und den Eindämmungsmaßnahmen auf Mietverhältnisse. Wir haben daher einige Fragen Prof. Dr. Martin Häublein gestellt.

Prof. Dr. Martin Häublein führt seit vielen Jahren Fortbildungsveranstaltungen für die ista zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht durch. Er ist Inhaber eines Lehrstuhls u.a. für Wohn- und Immobilienrecht, stellv. Präsident des eid – Evang. Immobilienverband und gehört darüber hinaus der auf das Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Müller Radack Schultz in Berlin als of counsel an.

ista: Immobilieneigentümer und -verwalter haben vielerorts festgestellt, dass für den April keine oder jedenfalls nicht die volle Miete eingegangen ist. Ist das rechtens?

Prof. Häublein: Leider kann man nicht alle Mietverhältnisse über einen Kamm scheren, weshalb ein kurzes Ja oder Nein unmöglich ist. Allerdings kann man eines sicher sagen: Ein Mieter, der einfach nicht zahlt und das dem Vermieter nicht näher erläutert, macht einen Fehler. Gerade in dieser Situation ist Kommunikation wichtig, Konfrontation hingegen verschärft die Lage und die wirtschaftlichen Auswirkungen. Das Beispiel von Adidas zeigt das plastisch. Die Ankündigung, keine Miete mehr zu zahlen, war nicht nur schlechte PR, sondern auch aus juristischer Sicht problematisch.

ista: Worauf kommt es denn für die Frage, ob der Mieter zahlen muss, an?

Prof. Häublein: Zunächst einmal darauf, ob es um einen Wohnraummietvertrag geht oder ob zu anderen Zwecken vermietet wurde, z.B. zur gewerblichen Nutzung. Bei der Wohnraummiete hat der Mieter weder ein Minderungsrecht, da er die Räume ja nach wie vor wie vereinbart nutzt, noch kann er sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen. Selbst wenn er unverschuldet in Zahlungsprobleme gerät, weil er infolge der Krise seinen Arbeitsplatz verloren hat oder sonst keine Einnahmen mehr erzielt, liegt dieses Risiko in aller Regel beim Mieter.

ista: Aber droht dadurch nicht vielen Menschen der Verlust der Wohnung?

Prof. Häublein: Der Gesetzgeber hat das Problem der Zahlungsverzugskündigungen erkannt. Durch ein Maßnahmengesetz, das am 28. März in Rekordzeit in Kraft gesetzt wurde, hat er bis 30. Juni 2022 Kündigungen ausgeschlossen, die allein aus dem Grund ausgesprochen werden, dass der Mieter zwischen dem 1. April und 30. Juni 2020 Miete nicht zahlt. Der Mieter kann die Zahlung also bis Mitte 2022 nachholen. Allerdings setzt die Regelung voraus, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Den Zusammenhang zwischen Pandemie und Nichtleistung muss der Mieter glaubhaft machen. Was es mit dem „Glaubhaftmachen“ auf sich hat, weiß kein Mensch genau. Das Mindeste dürfte aber sein, dass der Mieter Kontakt zum Vermieter aufnimmt und erläutert, warum er nicht mehr zahlen kann.

ista: Wie sollten sich nun Hausverwalter verhalten, wenn Mieter einfach nicht zahlen?

Prof. Häublein: Da diese Unternehmen in aller Regel fremdes Vermögen verwalten, dürfen sie so etwas nicht einfach auf sich beruhen lassen. Ansonsten müssen sie sich unter Umständen später vom Eigentümer/Vermieter Vorwürfe gefallen lassen. Statt einfach zu mahnen würde ich allerdings die Mieter, die nicht gezahlt haben, auf ihre Darlegungspflicht zu den Gründen ihrer Finanznot hinweisen und außerdem darauf, dass die offenen Mietforderungen zu verzinsen sind, nämlich gegenwärtig mit 4,12 % im Jahr. Daran hat der Gesetzgeber in seinem „Notfall-Paket“ nichts geändert. Buchhalterisch muss der Verwalter das erfassen. Wer also z.B. seine Mieten für April bis Juni 2020 i.H.v. 1000 Euro erst am 30.6.2022 zahlt, schuldet rund 250 Euro mehr. Viele Mieter wissen das nicht, weshalb ein entsprechendes Informationsschreiben sinnvoll ist.

ista: Kann man die Miete auch einklagen?

Prof. Häublein: Ja, weil nur die Kündigung ausgeschlossen ist, die Forderung aber besteht. Allerdings rate ich zur Zurückhaltung, nicht zuletzt, weil auch die Justiz gerade vor großen Herausforderungen steht, die durch eine Klagewelle vergrößert würden. Hausverwaltungen sollten das Vorgehen mit ihren Auftraggebern, den Vermietern, unbedingt abstimmen. Diese tragen das wirtschaftliche Risiko der Ausfälle und sollten daher entscheiden. Sofern der Mieter plausibel dargelegt hat, durch die Pandemie-Folgen in eine wirtschaftliche Notlage geraten zu sein, die ihm die Mietzahlung nicht erlaubt, und er seine Zahlungspflicht dem Grund nach nicht in Abrede stellt, würde ich die nächsten Monate nicht klagen. Verjährung der Forderungen droht erst Ende 2023. Vermieter, die dennoch klagen, laufen im Übrigen Gefahr, dass die Forderung anerkannt wird und sie auf den Kosten des Prozesses sitzen bleiben.

ista: Viele unserer Kunden haben die Betriebskostenabrechnungen für 2019 fertig. Können sie diese einfach wie bisher versenden oder sollten sie damit warten?

Prof. Häublein: Grundsätzlich ja. Dafür spricht, dass etwaige Nachforderungen erst mit dem Zugang der Abrechnung fällig werden, was z.B. Voraussetzung für den Verzugseintritt und damit die Verzinsungspflicht des Mieters ist. Wartet man mit der Abrechnung, stundet man dem Mieter der Sache nach die Nachforderung. Sofern man genug Liquidität hat, kann man das natürlich freundlicherweise tun – wichtig erscheint mir aber auch hier die Rücksprache mit dem Eigentümer.

ista: Könnte man also Abrechnungen mit Nachzahlungen gleich versenden, die mit Guthaben der Mieter hingegen zurückhalten, um die Liquidität zu schonen?

Prof. Häublein: Das fände ich unanständig und es dürfte dem Ruf des Vermieters bzw. Verwalters nicht zutragen. Ob das rechtlich einwandfrei wäre, ist ungeklärt. Zwar hat der Vermieter nach dem Gesetz zwölf Monate Zeit für seine Abrechnung. Das Zurückhalten der an sich fertigen Abrechnung nur gegenüber solchen Mietern, die Erstattungsansprüche haben, könnte aber gegen Treu und Glauben verstoßen.

ista: Und wie sieht es nun bei der Geschäftsraummiete aus?

Prof. Häublein: Deutlich komplexer. Deswegen habe ich mit meinem Kollegen Dr. Schultz hierzu auch bereits mehrere Pressemitteilungen verfasst. Interessierte finden sie auf der Homepage unserer Kanzlei Müller Radack Schultz. Der Mieter kann einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete haben, insbesondere wenn das Geschäft geschlossen werden musste. Man muss sich aber den Einzelfall ansehen. Welche Miete in dieser Zeit angemessen ist, kann davon abhängen, welche Einnahmen der Mieter in den Räumen trotz der Schließung erzielt und welche Unterstützungszahlungen er erhält. Wir raten dringend zu einvernehmlichen Lösungen, etwa dahin, dass in den kommenden Monaten zunächst nur ein Teil der Miete gezahlt wird, um dann nach einer Normalisierung der Situation und Vorliegen der Zahlen des Mieters eine angemessene Lösung zu finden. Bei Anpassungen des Vertrages muss man übrigens auf die Schriftform achten (§ 550 BGB).