Wohnraummietrecht

Das Wohnraummietrecht als Teilgebiet des Mietrechts

Wann gilt ein Mietverhältnis als rechtmäßig beendet? Was können Vermieter gegen eine Mietminderung durch Mängel wie Schimmel tun? Welche Positionen der Betriebs- bzw. Nebenkosten können umgelegt werden? Gibt es Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung eigenständig räumen lassen darf? Wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Diese und ähnliche Fragen werden im Mietrecht geregelt.

Das Mietrecht gehört in Deutschland zu den umfangreichsten Rechtsgebieten. Vor allem das Wohnraummietrecht nimmt dabei einen entscheidenden Teil der Rechtsprechung ein.

Mietrechtliche Konflikte sind häufig durch ein Spannungsverhältnis zwischen Bewohner und Eigentümer geprägt. Dieses Spannungsfeld tangiert auf der einen Seite den Schutz der Bewohner – auf der anderen Seite müssen ebenso die Rechte der Eigentümer berücksichtigt werden.

Da das Mietrecht durch unklare Gesetzgebung sowie bundeslandspezifische Gerichtsentscheidungen selbst für Rechtsanwälte kompliziert geworden ist, ist der juristische Beistand durch einen im Wohnraummietrecht versierten Rechtsanwalt oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unverzichtbar.

Die Berliner Anwaltskanzlei Müller Radack Schultz berät und vertritt Sie gerne in diesen und weiteren wohnraummietrechtlichen Schwerpunkten:

Kündigung und Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung stellt eine Ausnahme in der Beendigung des Wohnmietverhältnisses dar: Denn grundsätzlich schützt der Gesetzgeber Wohnungsmieter rechtlich vor einer Kündigung. Benötigt der Vermieter den Wohnraum jedoch für sich selbst, Familienangehörige oder andere Angehörige seines Haushaltes, so ist eine derartige Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Art. 14 Grundgesetz unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen rechtlich möglich.

Potenzial für Auseinandersetzungen bei Eigenbedarfskündigungen entsteht gerade dann, wenn nur für einen Teil des Wohnraums die Eigennutzung erklärt wird und der andere Teil beispielsweise für Gewerbe genutzt werden soll. Auch hier lohnt es sich, einen Rechtsanwalt für (Wohnraum-) Mietrecht in Berlin zu konsultieren. Zusätzliche Fachkenntnisse durch einen Anwalt sollten Vermieter außerdem in Anspruch nehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt oder vorhersehbar war, dass der Wohnraum innerhalb von 5 Jahren selbst benötigt werden wird.

Die Räumungsklage: mietrechtliche Voraussetzung einer Räumung

Im deutschen Rechtssystem wird Mieterschutz großgeschrieben. Daher ist es nicht einfach möglich, Mieter “vor die Tür zu setzen”. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht. Ganz gleich ob der Vertrag abgelaufen, aufgehoben oder gekündigt wurde, die Mieträume dürfen nicht eigenmächtig geräumt werden. So geht einer Zwangsräumung zunächst eine Räumungsklage voraus, die wiederum eine Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt.

Zu den häufigsten Fällen zählen jene, in denen Bewohner ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen oder aus anderen Gründen den Anspruch verlieren, die Wohnung weiterhin zu gebrauchen. Hier raten wir Vermietern, von Anfang an einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht als Partner miteinzubeziehen. Denn erfahrungsgemäß können sich Räumungsklagen bis zu zwei Jahren hinziehen. Umgehen Sie daher jede Verzögerung, beispielsweise durch fehlerhafte Kündigungen, die ein erneutes Kündigen sowie zeitliche und finanzielle Ressourcen nach sich ziehen. Unsere Anwälte kennen die relevanten Kriterien und rechtlichen Besonderheiten, die schlussendlich zum erfolgreichen Ausgang Ihres Vorhabens führen.

Mieterhöhung durchsetzen – wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Um Mieter zu schützen, hat der Gesetzgeber im Mietrecht eine Reihe von Vorschriften geschaffen, die eine grundlose Mieterhöhung nicht ohne Weiteres durchsetzen lässt. Demnach sind beide Seiten grundsätzlich an die vertragliche Vereinbarung gebunden. Dennoch gibt es verschiedene Gründe, die vereinbarte Miethöhe anzuheben:

• Modernisierung der Wohnung: Modernisierungskosten – beispielsweise nach energetischen Modernisierungen zugunsten eines verbesserten Wohnkomforts und geringerer Energiekosten – können nach § 559 BGB anteilig (bis zu acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten) auf die Mieter umgelegt werden.

• Anpassung an die Vergleichsmiete: Sofern keine Indexmiete vereinbart ist, kann die Miete an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden (§ 558 BGB). Neben regional unterschiedlichen Kappungsgrenzen gibt es gewisse Voraussetzungen,  Rahmenbedingungen und Fristen zu beachten.
• Indexmiete: Im Mietvertrag kann die Kopplung der Miete an den Verbraucherpreisindex vereinbart werden. Steigt der Index, erhöht sich auch die Miete im gleichen Verhältnis, sofern der Vermieter die Änderung der Miete durch Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter geltend macht. Sowohl bei der vertraglichen Vereinbarung einer Indexmiete also auch bei der Geltendmachung der Erhöhung sind verschiedene Voraussetzungen und Formalien zu beachten.
• Staffelmiete: Im Mietvertrag kann eine Staffelmiete vereinbart werden. Die Miete erhöht sich dann nach bestimmten Zeitabschnitten auf die jeweils vereinbarte Höhe, ohne dass es weiterer Erklärungen durch den Vermieter bedarf.

• Gestiegene Betriebskosten: Die Kostensteigerung von Betriebskosten einer Wohnung darf der Vermieter an Mieter weiterreichen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Damit Mieterhöhungen rechtssicher sind, muss neben einer hinreichenden Begründung auch die Formulierung im Mieterhöhungsschreiben gewisse Voraussetzungen erfüllen: So ist es wichtig, dass in der Ankündigung alle im Mietvertrag genannten Mieter angeschrieben werden und die Mieterhöhung stichhaltig begründet wird; etwa durch  Bezugnahme auf einen gültigen Mietspiegel. Zudem muss ein genaues Datum genannt werden, ab wann die erhöhte Mietzahlung fällig wird.