+49 (0) 30 - 42 43 88 0

Wohnraummietrecht richtig nutzen

Wir unterstützen Sie als Rechtsanwalt für Wohnraummietrecht bei der ertragreichen Bewirtschaftung Ihrer Immobilien und beraten Sie rechtssicher und effizient von der Vertragsgestaltung bis zur Räumung. Sie profitieren von der langjährigen Erfahrung und disziplinübergreifenden Spezialisierung unserer Fachanwälte.

Unsere Leistungen im Wohnraummietrecht:

  • legal due diligence
  • Vertragsgestaltung
    • Befristung von Mietverträgen bei berechtigtem Interesse
    • Kündigungsausschluss
    • Mieterhöhung
    • Schönheitsreparaturen
  • baurechtliche und mietrechtliche Beratung bei Vorbereitung, Planung und Durchsetzung von Maßnahmen der Instandsetzung und Modernisierung
    • Formulierung von Modernisierungsankündigungen
    • Berechnung und Durchsetzung von Mieterhöhungen nach Modernisierung
  • Begründung und Durchsetzung von Mieterhöhungen nach Mietspiegel, Staffelmiete, Indexmiete
  • Durchsetzung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen
  • Beratung und Durchsetzung von Kündigungen bei
    • Eigenbedarf
    • Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
    • Vertragsverletzungen und Zahlungsverzug des Mieters
  • Durchsetzung von Räumungsansprüchen durch effektive Räumungsklagen sowie gegen Untermieter und Dritte durch einstweilige Verfügungen gemäß § 940a ZPO
  • Beratung bei Tod des Mieters, Insolvenz des Mieters oder Verwahrlosung der Mietsache (Stichwort Messie, Mietnomaden)
Wohnraummietrecht Berlin

Das Wohnraummietrecht als Teilgebiet des Mietrechts

Wann gilt ein Mietverhältnis als rechtmäßig beendet? Was können Vermieter gegen eine Mietminderung durch Mängel wie Schimmel tun? Welche Positionen der Betriebs- bzw. Nebenkosten können umgelegt werden? Gibt es Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung eigenständig räumen lassen darf? Wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Diese und ähnliche Fragen werden im Mietrecht geregelt. Das Mietrecht gehört in Deutschland zu den umfangreichsten Rechtsgebieten. Vor allem das Wohnraummietrecht nimmt dabei einen entscheidenden Teil der Rechtsprechung ein.

Mietrechtliche Konflikte sind häufig durch ein Spannungsverhältnis zwischen Bewohner und Eigentümer geprägt. Dieses Spannungsfeld tangiert auf der einen Seite den Schutz der Bewohner – auf der einen Seite müssen ebenso die Rechte der Eigentümer berücksichtigt werden. Da das Mietrecht durch unklare Gesetzgebung sowie bundeslandspezifische Gerichtsentscheidungen selbst für Rechtsanwälte kompliziert geworden ist, ist der juristische Beistand durch einen im Wohnraummietrecht versierten Rechtsanwalt oder einen Mietrecht Fachanwalt unverzichtbar. Die Berliner Anwaltskanzlei Müller Radack berät und vertritt Sie gerne in diesen und weiteren wohnraummietrechtlichen Schwerpunkten:

 

Kündigung und Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung stellt eine Ausnahme in der Beendigung des Wohnmietverhältnisses dar: Denn grundsätzlich schützt der Gesetzgeber Wohnungsmieter rechtlich vor einer Kündigung. Benötigt der Vermieter den Wohnraum jedoch für sich selbst, Familienangehörige oder andere Angehörige seines Haushaltes, so ist derlei Kündigung nach Art. 14 Grundgesetz unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen rechtlich möglich.

Potenzial für Auseinandersetzungen bei Eigenbedarfskündigungen entsteht gerade dann, wenn nur für einen Teil des Wohnraums die Eigennutzung erklärt wird und der andere Teil beispielsweise für Gewerbe genutzt werden soll. Auch hier lohnt es sich, einen Rechtsanwalt für (Wohnraum-) Mietrecht in Berlin zu konsultieren. Zusätzliche Fachkenntnisse durch einen Anwalt sollten Vermieter außerdem in Anspruch nehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt oder vorhersehbar war, dass der Wohnraum innerhalb von 5 Jahren selbst benötigt werden wird.

 

Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen – was müssen Mieter dulden?

Nicht zuletzt wegen der steigenden Wohnungsknappheit in Ballungszentren wird das Thema Wohnungsmodernisierung gerade in Städten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Leipzig leidenschaftlich und mit großer medialer Präsenz debattiert. Wenn Vermieter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen planen, sind sie daher gut beraten, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren. Insbesondere die Fragen danach, in welchem Umfang Mieter Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen müssen und inwiefern erforderliche Wohnwertverbesserungen als solche angesehen werden, beschäftigt die Gerichte.

Wohnraummietrecht Berlin

Die Räumungsklage: mietrechtliche Voraussetzung einer Räumung

Im deutschen Rechtssystem wird Mieterschutz großgeschrieben. Daher ist es nicht einfach möglich, Mieter “vor die Tür zu setzen”. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht. Ganz gleich ob der Vertrag abgelaufen, aufgehoben oder gekündigt wurde, die Mieträume dürfen nicht eigenmächtig geräumt werden. So geht einer Zwangsräumung zunächst eine Räumungsklage voraus, die wiederum eine Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt.

Zu den häufigsten Fällen zählen jene, in denen Bewohner ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen oder aus anderen Gründen den Anspruch verlieren, die Wohnung weiterhin zu gebrauchen. Hier raten wir Vermietern, von Anfang an einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht als Partner miteinzubeziehen. Denn erfahrungsgemäß können sich Räumungsklagen bis zu zwei Jahren hinziehen. Umgehen Sie daher jede Verzögerung, beispielsweise durch fehlerhafte Kündigungen, die ein erneutes Kündigen sowie zeitliche und finanzielle Ressourcen nach sich ziehen. Unsere Anwälte kennen die relevanten Kriterien und rechtlichen Besonderheiten, die schlussendlich zum erfolgreichen Ausgang Ihres Vorhabens führen.

Mieterhöhung durchsetzen – wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Um Mieter zu schützen, hat der Gesetzgeber im Mietrecht eine Reihe von Vorschriften geschaffen, die eine grundlose Mieterhöhung nicht ohne Weiteres durchsetzen lässt. Demnach sind beide Seiten grundsätzlich an die vertragliche Vereinbarung gebunden. Dennoch gibt es drei Gründe die vereinbarte Miethöhe anzuheben:

  • Modernisierung der Wohnung: Modernisierungskosten – beispielsweise nach energetischen Modernisierungen zugunsten eines verbesserten Wohnkomforts und geringerer Energiekosten – können nach § 559 BGB anteilig (bis zu elf Prozent der entstandenen Kosten) auf die Mieter umgelegt werden.
  • Anpassung an die Vergleichsmiete: Wenn eine vergleichsweise günstigen Miete vorliegt, kann diese von Vermietern an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden (§ 558 BGB). Neben regional unterschiedlichen Kappungsgrenzen gibt es gewisse Voraussetzungen und Rahmenbedingungen zu beachten, zu denen ein Rechtsanwalt für Mietrecht besser hinzugezogen wird.
  • Gestiegene Betriebskosten: Die Kostensteigerung von Betriebskosten einer Wohnung darf der Vermieter an Mieter weiterreichen.

Damit Mieterhöhungen rechtssicher sind, muss neben einer hinreichenden Begründung auch die Formulierung im Mieterhöhungsschreiben gewisse Vorschriften erfüllen: So ist es wichtig, dass in der Ankündigung alle im Mietvertrag genannten Mieter angeschrieben werden und die Mieterhöhung stichhaltig begründet wird; etwa durch das Beilegen von Unterlage zum ortsüblichen Mietspiegel. Zudem muss ein genaues Datum genannt werden, ab wann die erhöhte Mietzahlung fällig wird. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Sie beim Aufsetzen des Schreibens unterstützen.

 

Müller Radack Rechtsanwälte – Fachanwälte für Mietrecht und mehr

Seit mehr als 30 Jahren sind wir von Müller Radack für unsere Mandanten im Mietrecht in Berlin tätig, genauer im Wohnraummietrecht/ Gewerberaummietrecht. Unsere Stärke liegt in unserer Spezialisierung auf immobilienrechtliche Rechtsgebiete. Aus Ideen entwickeln wir als Anwälte für Immobilienrecht in Berlin mit Leidenschaft visionäre Lösungen. Mit Vertrauen und Erfahrung bringen wir Sie Ihrem Ziel näher. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung in unserer Kanzlei in Charlottenburg-Wilmersdorf – wir setzen uns für Ihre Rechte ein!

Wohnraummietrecht Berlin

Sekretariat

+49 (0) 30 - 42 43 88 0