Verlängerung der Mietpreisbremse – kommt sie oder kommt sie nicht?

Berlin, 16. Januar 2025 – Die Regelungen zur Begrenzung der Miete bei Neuabschluss von Mietverträgen, die so genannte Mietpreisbremse, wurden zum 1. Juni 2015 für die Dauer von fünf Jahren eingeführt. Im Jahr 2020 wurden sie um weitere fünf Jahre verlängert. Ohne weitere Verlängerung laufen die Regelungen zum 31. Dezember dieses Jahres aus.

Durch die Mietpreisbremse soll der Anstieg der Mieten bei Wiedervermietung gebremst werden. Von einigen gesetzlichen Ausnahmen abgesehen, darf die Miete bei Wiedervermietung um nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden, sind gemäß § 556f Satz 1 BGB dauerhaft vom Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgenommen.

Im April 2024 einigten sich die Ampel-Koalitionäre im Grundsatz auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse. Im weiteren Verlauf kam es dann zu Streit über Details.

Am 25. Oktober 2024, noch vor dem Bruch der Ampel-Koalition, legte das FDP-geführte Bundesministerium für Justiz einen Referentenentwurf vor. Dieser sah eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2028 und eine deutliche Verschärfung der Anforderungen an die Begründung der Landesverordnungen zur Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes vor. Damit sollte den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts aus dem Urteil über die Mietpreisbremse aus dem Jahr 2019 genüge getan werden.

Das Bundeskabinett legte am 11. Dezember dann (ohne FDP-Beteiligung nach dem Ampel-Aus) einen Gesetzesentwurf vor. Dieser sieht die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 vor. Die im Referentenentwurf noch vorgesehenen erhöhten Anforderungen an die Begründung der Landesverordnungen wurden gestrichen. Gleichzeitig enthält der Kabinettsentwurf eine deutliche Ausweitung des Anwendungsbereichs. Es sollen nun auch Wohnungen, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmalig genutzt und vermietet wurden, in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse fallen. Am 19. Dezember wurde der Kabinettsentwurf nach einer ersten Debatte im Bundestag an den Rechtsausschuss verwiesen.

Jörg Rosenthal, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Müller Radack Schultz: „Bis zu den Neuwahlen im Februar wird das Gesetz nicht verabschiedet werden. Die FDP hat bereits angekündigt, dass sie dem Kabinettsentwurf nicht zustimmen wird. Die Union aus CDU und CSU hat erklärt, dass sie sich erst nach den vorgezogenen Neuwahlen dieses Themas annehmen wird; es sei noch ausreichend Zeit bis zum 31. Dezember 2025.

Die Probleme des Kabinettentwurfs liegen für den Anwalt klar auf der Hand:

Die Mietpreisbremse ist eine Ausnahmeregelung, die zeitlich begrenzt geltend sollte. Sie wurde bereits einmal verlängert. Wenn eine solche temporäre Ausnahmevorschrift ein weiteres Mal verlängert werden soll, müssen deutlich höhere Anforderungen an die Begründung gestellt werden. Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz sah dies vor, der Kabinettsentwurf nicht.

Es sollen nun auch Wohnungen in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse fallen, die, wie geschildert, zwischen  dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmalig genutzt und vermietet wurden. Diese Wohnungen sind bislang dauerhaft vom Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgenommen.

„Es spricht einiges dafür, dass der Kabinettsentwurf aus den beiden genannten Gründen verfassungswidrig sein könnte. Der Eigentümerverband Haus & Grund hat bereits angekündigt, ein etwaiges Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse vor das Bundesverfassungsgericht zu bringen”, führt Rosenthal aus.

Ausblick

Sollte die Mietpreisbremse verlängert werden, wäre das eine gute Sache für die circa 1,7 Millionen Mieterhaushalte in Berlin und eine schlechte Nachricht für renditeorientierte Vermieter, die bei der Wiedervermietung von Wohnungen weiterhin die Mietpreisbremse beachten müssten.

Käme das Gesetz wie jetzt vorgesehen, hätten Vermieter ein weiteres Nachsehen, da Wohnungen unter die Mietpreisbremse fallen würden, die nach dem 1. Oktober 2014 bis zum 1. Oktober 2019 erstmalig genutzt und vermietet wurden. Diese so genannten Neubauwohnungen waren bislang dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen. Entsprechend könnte bei Wiedervermietung solcher Wohnungen nur die Vormiete verlangt werden, also die Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete. Eine höhere Miete könnte der Vermieter nur dann vereinbaren, wenn ausnahmsweise die ortsübliche Vergleichsmiete 10 Prozent höher sein sollte als die Vormiete.

„Politische Hängepartien wie diese führen bei Investoren zu erheblicher Verunsicherung und sind dem Ziel, hunderttausende neue Wohnungen zu schaffen, mehr als abträglich“, kommentiert Rosenthal abschließend.

Ihr Ansprechpartner bei MÜLLER RADACK SCHULTZ:

Jörg Rosenthal