Wir unterstützen Sie bei der ertragreichen Bewirtschaftung Ihrer Immobilien und beraten Sie rechtssicher und effizient von der Vertragsgestaltung bis zur Räumung. Sie profitieren von unser langjährigen Erfahrung als Rechtsanwalt Gewerbemietrecht Berlin und disziplinübergreifenden Spezialisierung unserer Fachanwälte.
Unsere Leistungen im Gewerbemietrecht:
Im Bereich der Geschäftsraummiete vertreten wir Vermieter ebenso wie Mieter. Wir beraten und vertreten Sie, wenn Sie einen neuen Mietvertrag verhandeln möchten, wenn Nachträge vereinbart werden sollen und ebenso, wenn Ihre Rechte in einem bestehenden Geschäftsraummietverhältnis verletzt werden. Zu unseren Mandanten zählen Existenzgründer genauso wie Profis der Immobilienbranche. Unsere Anwälte verfügen über langjährige Beratungs- und Prozesserfahrungen und bieten Ihnen im Bereich des Gewerbemietrechts ein sicheres Fundament, auf dem Sie Ihre langfristigen Geschäftsbeziehungen gründen und ausbauen können - denn um eine solche handelt es sich bei Gewerberaummietverhältnissen. Wir kennen den rechtlichen Rahmen und behalten Ihre wirtschaftlichen Interessen und Branchenspezifika im Blick.
Die Geschäftsraummiete findet ihre Grundlagen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gesetzgebung und Rechtsprechung setzen uns als Ihrem Rechtsanwalt für Gewerberaummietrecht den Rahmen, in dem wir uns bewegen können und in dem wir die rechtlichen Freiräume finden, die wir für die Durchsetzung Ihrer Interessen ausnutzen können. Denn: Das Gewerbemietverhältnis zeichnet sich durch weitgehende Vertragsfreiheit aus. Die Schranken der Vertragsfreiheit ergeben sich aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und betreffen Formularverträge. Formularverträge müssen zur Vermeidung langfristiger Nachteile laufend an die sich ständig ändernde Rechtsprechung angepasst werden.
Eine weitere wichtige Säule unserer juristischen Beratung und Vertretung für Sie bilden branchenspezifische Erwägungen. Hier haben sich über Jahre diverse Standards herauskristallisiert. So spiegelt ein guter Mietvertrag für Geschäftsräume stets die Erfordernisse und Besonderheiten der jeweiligen Branche wider; dies gilt insbesondere für:
In der Geschäftsraummiete existieren Sonderregelungen und Klauseln, die laufend der aktuellen Rechtsprechung anzupassen sind. Ein Anwalt für Gewerberaummietrecht muss diese Regelungen und die dazu ergangene Rechtsprechung detailliert kennen, um Kündigungen zu ermöglichen oder abzuwenden. Im Folgenden möchten wir kurz einige der wichtigsten Sonderklauseln beschreiben:
Für Geschäftsräume gibt es keine Vorgaben, wie die Fläche zu ermitteln ist. Im Gegensatz zur Wohnraummiete, wo etwaige Differenzen nur auf unterschiedliche Berechnungen von Balkon- und Terrassenflächen zurückzuführen sind, betragen die Abweichungen bei Gewerbemietflächen bis zu 30%. In gewerblich genutzten Gebäuden wird die Mietfläche üblicherweise nach der DIN 277 oder der Richtlinie der Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif eV) ermittelt. Selten, aber möglich ist die Vereinbarung einer Bruttogrundfläche (BGF) nach der DIN 277 („von Außenwand zu Außenwand“).
Diese unterteilt sich in Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Raumflächen (NRF). Viele Büromieter wissen nicht, dass selbst bei Vereinbarung einer Netto-Raumfläche (NRF) nach der DIN 277 (bis 2015 „Nettogrundfläche“ NGF genannt) Miete auch für gemeinschaftlich genutzte Technikfläche (TF) und Verkehrsflächen (VF) zu zahlen ist. Mieterfreundlicher ist die Vereinbarung der MFG nach den gif-Richtlinien. Die Regelungen zum Flächenmaßstab beeinflussen bei Vereinbarung einer Quadratmetermiete unmittelbar die Miethöhe und werden mieterseits häufig unterschätzt.
Häufig enthalten bereits geschlossene Gewerberaummietverträge über Einzelhandelsflächen eine Betriebspflicht für den Mieter. Diese Klausel verpflichtet den Mieter, sein Geschäft an bestimmten Tagen und innerhalb bestimmter Tageszeiten ununterbrochen geöffnet zu halten.
Sofern eine Sortimentsbindung vereinbart ist, darf der Mieter dann nur Waren und Dienstleistungen anbieten, die diesem Sortiment entsprechen.
Häufig enthalten bereits geschlossene Gewerberaummietverträge eine Konkurrenzschutzklausel. In der Geschäftsraummiete gibt es den sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter innerhalb des Gebäudes oder des Einkaufszentrums vor Konkurrenz durch andere Mieter zu schützen, also benachbarte oder nahegelegene Räumlichkeiten nicht an Konkurrenten des Mieters zu vermieten. Verstößt der Vermieter gegen diesen Konkurrenzschutz, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete mindern, Schadenersatz verlangen oder sogar den Mietvertrag fristlos kündigen.
Mit Hilfe eines ausdrücklichen Ausschlusses des Konkurrenzschutzes im Mietvertrag kann sich der Vermieter vor diesen nachteiligen Rechtsfolgen schützen. Werden allerdings in einem Gewerberaummietvertrag Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes miteinander kombiniert, kann dies zur Unwirksamkeit der Konkurrenzschutzklausel und womöglich auch zur Unwirksamkeit der Betriebspflicht und der Sortimentsbindung führen.
Im Gewerberaummietrecht gilt bei längerfristigen Mietverträgen das Schriftformerfordernis. Die von § 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden ergibt. Von der Schriftform nicht erfasst sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags auf den die Parteien sich geeinigt haben von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt.
Schriftformverletzungen von Nachtragsvereinbarungen infizieren sogar den schriftformgerechten Hauptvertrag. Ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform hat zur Folge, dass auch ein Mietvertrag mit mehrjähriger Laufzeit gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, von beiden Parteien also zu den gesetzlichen Kündigungsvorschriften gekündigt werden kann. Ist also die Schriftform nicht eingehalten, kann ein Gewerbemietvertrag mit langer Laufzeit, z.B. von 10, 20 oder 30 Jahren, vorzeitig mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden.
Wer auch immer ein Interesse hat, sich aus einem langfristigen Vertrag zu lösen: Je nach dem Grad der Wahrscheinlichkeit der Schriftformverletzung wird er entweder die Kündigung aussprechen oder zumindest mit ihr drohen, um günstigere Konditionen durchzusetzen. Gerade im Gewerberaummietrecht ist das Risiko, im Laufe der Vertragslaufzeit in die „Schriftformfalle“ zu tappen, relativ hoch. Die sogenannten “Heilungsklauseln”, die in der Vergangenheit vor dieser Praxis schützen sollten, sind von der Rechtsprechung nicht anerkannt worden. Es bleibt nur die Heilung durch Nachtragsvereinbarungen. Während nicht schriftformgerechte Nachträge einerseits die vorherigen Vereinbarungen infizieren, können schriftformgerechte Nachträge vorherige Schriftformverletzungen heilen. Hierzu benötigen Sie fachanwaltliche Unterstützung.
Da im Gewerberaummietrecht gesetzliche Erhöhungsmöglichkeiten nicht geregelt sind, sind Mietänderungen während des Mietverhältnisses nur möglich, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist. Neben Staffelmietvereinbarungen (nur für kurze Laufzeiten) sind sog. Wertsicherungsklauseln üblich. Wertsicherungsklauseln, bei denen sich die Miete unter bestimmten Voraussetzungen automatisch ändert, ohne dass es einer Mietänderungserklärung bedarf, unterliegen dem Preisklauselverbot und erfordern eine mindestens zehnjährige Laufzeit des Vertrags (ausreichend fünf Jahre plus fünf Jahre Option).
Nach den üblichen Gleitklauseln ändert sich die Miete bei Erreichen einer bestimmten Prozentzahl des Indexwerts. Möglich ist aber auch die Vereinbarung einer jährlichen Anpassung. „Upwards only“-Klauseln sowie Klauseln, wonach sich die Miete gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße überproportional erhöht, sind unzulässig, gekappte Indexklausel dagegen zulässig. Bei sog. Leistungsvorbehaltsklauseln, die auch bei kürzeren Laufzeiten verwendet werden dürfen, führt die Indexveränderung, also die Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) nicht zu einer automatischen Veränderung der Miete, ist vielmehr nur Voraussetzung für eine Mietänderung.
Während sich die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen immer mehr an den zum Wohnungsmietrecht ergangenen Entscheidungen orientiert, können auch in formularmäßigen Gewerberaummietverträgen die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast – auch an gemeinschaftlichen Einrichtungen – weitgehend auf den Mieter abgewälzt werden. Triple-Net-Verträge, wonach fast sämtliche Vermieterpflichten und -kosten dem Mieter auferlegt werden, sind formularvertraglich unzulässig. Deswegen können auch Gewerberaummieter nicht formularmäßig zur Instandhaltung und Instandsetzung von „Dach und Fach“ verpflichtet werden.
Haben Sie Fragen dazu oder zu weiteren Themenbereichen wie “Miete, Mangel & Co.”? Wünschen Sie eine Beratung oder suchen Sie eine erfahrene Vertretung von einem Anwalt für Immobilienrecht in Berlin? Müller Radack Rechtsanwälte und Notare helfen gerne. Unsere Juristen verbinden fundiertes Fachwissen über Baurecht, Wohnungsmietrecht und Gewerberecht und bieten Ihnen wertvolle Synergieeffekte.
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